点石策略 大刚观察｜武汉城市更新动作频频，“存量优化”时代到来

大拆大建时代落幕，武汉城市更新迎来新动作。

近日，《白沙滨江产城融合片城市更新单元实施方案》获批复，标志着白沙洲片区将启动城市更新行动。

白沙滨江产城融合片是武汉市第33个城市更新单元，是两江四岸仅存的集中成片的开发潜力地之一。此次涉及用地面积约260.99公顷，将一扫“灰蒙蒙”的城市形象。

不同于本世纪初的城中村改造，城市更新意味着从“增量扩张”过渡到“存量优化”，关键词是高质量发展、扩大内需、开发建设方式转型、解决城市病。

在感官上，城市更新更看重因地制宜，提炼街区特色。从结果上看，或许这意味着一次全方位的城市升级。

【1】

白沙滨江产城融合片是33个城市更新单元中最新加入的。

根据规划，这一片将保留部分城市记忆的建筑，拆除部分落后建筑，新建配套设施，打造洪山白沙数字经济应用示范片。

▲白沙滨江产城融合片城市更新单元范围示意图

此前，还有多个已显成效的城市更新片区。

“三阳设计之都”位于汉口原德租界、一元路片历史文化街区，涉及不可移动文物、优秀历史建筑、历史保护建筑共70余处。

即便没来过一元路，也听过“巴公房子”，这是武汉近几年最火的建筑。因其独特的船型结构，常被拿来与曼哈顿牛排馆和上海武康大楼比较。

城市更新后，巴公房子不仅恢复了高端公寓功能，还配套万里茶道展览馆、米其林餐厅、星巴克。

延庆里建于1933年，是20世纪武汉最摩登的“小区”之一。作为延庆里的首开咖啡店LooP　LooP　cafe自营业之日起就成为“网红”。

其实，在完成评估后，考虑到该片收储成本高，成片保留建筑多，改造投入巨大、收益周期长，市场基本无拿地意愿，传统的“收储-整理-供应-建设”模式难以实现。

为此，武汉探索开展“土地整理+房屋留改+历史文化保护挖掘+产业集聚培育”的“留改”不动产储备新模式。

如今，该片区成了年轻人最爱的打卡去处。

青山区21街不在33个更新片区之列，但也符合“成片推进，单元更新”城市规划总体策略，它的特点在于居民参与。

上世纪，武钢落子武汉青山区。由此，青山区出现了梧桐树和红砖、红瓦的建筑群，多为武钢早期的家属区。

21街区就位于这里，原有4栋建筑，涉及3栋居民楼、1栋武钢单身宿舍楼，共有134户居民。其中，3栋居民楼使用年限均在50年以上，房屋结构普遍老化、维护保养不足、基础配套设施陈旧。

2022年，3栋房屋安全等级被评为为C级。另外，小区近年发生多起厨房、卫生间天花预制板保护层脱落事件。

21街区的改造是武汉市危旧房合作化改造试点中首个开工的项目，占地面积约6417平方米。

由于传统模式拆迁成本过高，而地方财政收支矛盾大，不足以支撑项目完成。

于是，该项目由小区居民、产权单位发起成立合作，实现“原拆原建”改造。

半年内，134户居民已全部签约腾退完成。预计2026年6月完工后，4栋砖木、砖混结构的筒子楼将变身高层住宅。

【2】

其实，武汉的城市更新行动已初见成效。

从2024年起，中央财政支持部分城市实施城市更新行动。财政部首批拟支持的15个城市里，武汉位列其中。

按照规定，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，资金支持方向具体包括：城市地下管网更新改造、城市污水管网全覆盖样板区建设、市政基础设施补短板、老旧片区更新改造。

业内人士认为，10亿元对于城市更新来说不算大笔投入，但此次公布的城市是在城市更新中卓有成效的，意在表彰。

在地下管网的治理方面，武汉也下了力气。此前，武汉市将燃气老旧管网改造工作纳入各区“大城管”绩效考核排名。市城管执法委制定统一的考评办法，根据各区每月的计划目标完成情况打分、通报。

不过，更值得推广的是“成片推进、单元更新”的模式。这被业内人士视为城市更新的重要举措，已在广深地区实施，意在统筹片区资源，让城市肌理更加精细。

武汉采取“市区联合”工作方式，划定中心城区33个重点城市更新单元，单元用地规模一般在1-3平方公里。

这次行动选取了重点更新单元，并将其分为“强功能”“补短板”“显特色”三个类型的单元。

▲武汉市中心城区首批32个重点城市更新单元示意图

细看这33个单元，可以发掘多种模式。

除开前述的白沙洲、三阳路，还有汉西古田商贸片。

其中，宗关片区采用“TOD模式”，即以公共交通为导向的土地开发模式，集中住宅、商店、写字楼等设施于一体，打造立体公园网红街区。

汉正街中央服务区片则推出了武汉最大的服贸产业直播基地，实现“线上线下结合、省域协同发展、内贸外贸并举、批发零售融合”。

位于东湖的落雁健康养生片则意在植入民宿、书店、餐厅、文创商店、大地景观，打造书香特色景观。落雁湖湾湿地生境半岛项目已于上半年竣工，荷园迁建、樱花园提升、磨山楚文化综合整治项目基本完成。

城市发展远不止于建筑规划。从更新思路可以看出，在当下，只有让小的片区具备地区特色，才能焕发经济活力，带动大的地区发展。

【3】

武汉的城市改造大体可分为三个阶段。

本世纪初期，武汉集中进行城中村改造，完成度在全国都靠前。

当时，武汉从6个方面改造城中村：转变集体经济组织管理模式；改革户籍管理制度；撤销村民委员会，组建社区居民委员会；将改为“居民”后的村民，逐步纳入城市社会保障体系；改善城中村环境，建设文明社区；将城中村纳入城市统一规范管理。

可以看出，这一阶段的改造是以户籍制度为中心，希望打破城乡二元结构壁垒。

2013年，武汉首次在政策文件层面提出“三旧”改造概念。三旧改造主要针对的是“旧城（含棚户区）、旧村、旧厂”。

这次改造的重点在于，打造现代产业园、推进基础设施建设、保护文化遗产、消除危房。

《2013年武汉市地理信息蓝皮书》显示，受旧城、旧厂和城中村“三旧”改造影响，武汉中心城区房屋栋数呈下降趋势，高层住宅越来越多。

2020年，在党的十九届五中全会中，城市更新行动被提上议程。

为响应中央的决策部署，武汉划定中心城区33个重点城市更新单元，其中就包括近期被批复的白沙滨江产城融合片。

显然，这次的城市更新不同以往，过度房地产化、大拆大建的模式被淘汰，大规模棚改已成为过去时。

在2021年8月，住建部还专门发布通知，明确实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区。

意图已经十分明确，这次的城市更新不仅承担了城市规划的课题，也将承担高质量发展、扩大内需、开发建设方式转型的课题。

在未来点石策略，城市将作为“有机生命体”而存在。